رقابت کدهای کاربری زمین برای زمین های در نظر گرفته شده برای بازارهای کشاورزی عمده فروشی یکی از مهم ترین مشکلات عملاً در برنامه ریزی کاربری زمین چنین پروژه هایی است. دلیل آن در این واقعیت نهفته است که زیرساختهای بازارهای عمدهفروشی کشاورزی ماهیت پیچیدهای دارند: این زیرساختها پلتفرمهای تجاری، انبار{2}}امکانات تدارکات، خدمات حملونقل، و اشیاء خدماتی را ترکیب میکند، که اغلب منجر به "رقابت" کدهای مختلف کاربری زمین در عمل میشود.
این اطلاعات توسط دکتر حقوق، وکیل محترم اوکراین، معاون مردمی جلسات ششم، هفتم، عضو کمیته سیاست ارضی و روابط ارضی اوکراین (2012-2014) ولودیمیر پیلیپنکو عضو شورای عالی اوکراین به اشتراک گذاشته شده است.
یک نمونه از کدهای کاربری رقیب 01.12 (برای قرار دادن زیرساخت برای بازارهای عمده فروشی کشاورزی) و 03.07 (برای ساخت و ساز و نگهداری ساختمان های تجاری) است. یک بازار عمده فروشی تقریباً همیشه شامل غرفهها/مناطق تجاری، اماکن اداری، ساختمانهای خدماتی است که گاهی ممکن است به اشتباه به جای کد خاص 01.12، کد کاربری زمین 03.07 یا 03.15 را اختصاص دهد.
وقتی صحبت از خدمات{0}کشاورزی (تولیدکنندگان خدمات، تجهیزات، شیمی کشاورزی، عملیات خدماتی) می شود، گاهی اوقات بین کدهای 01.11 (برای ارائه خدمات در کشاورزی) و 01.12 (برای قرار دادن زیرساخت برای بازارهای عمده فروشی کشاورزی) رقابت وجود دارد.
الگوریتم پیشنهادی برای غلبه بر برخورد کدهای کاربری زمین که با منطق رویه قضایی مطابقت دارد:
1. طبقه بندی زمین را از اسناد عنوان برای قطعه و اطلاعات کاداستر اراضی دولتی تعیین کنید. اگر رده اراضی کشاورزی باشد، تخصیص کد کاربری که متعلق به اراضی مسکونی و عمومی است بدون تغییر صحیح رژیم قانونی زمین غیرممکن است. مواردی وجود دارد که زمینی که قبلاً تشکیل شده است، از جمله مواردی که از استفاده کنندگان زمین برای نیازهای عمومی گرفته شده است، به بازار عمده فروشی کشاورزی منتقل می شود. ماده 10 قانون اوکراین "در مورد بازارهای کشاورزی عمده فروشی" خرید / سلب مالکیت برای نیازهای عمومی را پیش بینی می کند، و از نظر رویه ای، چنین اقداماتی طبق قوانین قانون زمین اوکراین (مواد 146، 149، و غیره) و در صورت لزوم (وقتی صحبت از مالکیت خصوصی می شود)، با در نظر گرفتن قانون ویژه Alien Object of Real Landstat "On Real Estate of Ukraine" انجام می شود. آنها که برای نیازهای عمومی یا دلایل ضرورت اجتماعی در مالکیت خصوصی هستند."
در این مورد، شرایطی وجود دارد که زمین های کشاورزی مصادره می شوند، در حالی که تنها نوع کاربری زمین در طبقه بندی مشخص شده تغییر می کند. بنابراین لازم است اسناد عنوان کاربری قبلی برای تعیین طبقه بندی صحیح اراضی که پس از خلع ید و انتقال به بازار عمده فروشی کشاورزی حفظ می شود، در نظر گرفته شود.
قانون زمین مستقیماً زیرساخت بازارهای عمده فروشی کشاورزی را به مقوله زمین های کشاورزی مرتبط می کند. بنابراین، ماده 22 قانون زمین اوکراین تعریف می کند که زمین های کشاورزی شامل مواردی است که برای تولید محصولات کشاورزی، برای تحقیقات علمی کشاورزی و فعالیت های آموزشی، و همچنین برای قرار دادن زیرساخت های تولید مربوطه، از جمله زیرساخت های بازارهای عمده فروشی کشاورزی ارائه می شود.
این منطق قانونی در طبقه بندی انواع کاربری اراضی به تفصیل آمده است، جایی که در بخش "اراضی کشاورزی"، نوع جداگانه ای از کاربری اراضی 01.12 ارائه شده است - "برای قرار دادن زیرساخت ها برای بازارهای کشاورزی عمده فروشی." بنابراین، از منظر رژیم حقوقی زمین، قرار دادن بازار عمده فروشی (به عنوان یک شی زیرساختی بازار کشاورزی) باید با تعیین نوع کاربری مربوطه (01.12) در اسناد آمایش سرزمین و انعکاس آن در اطلاعات کاداستر اراضی دولتی در زمین های کشاورزی رسمیت یابد.
2. تعیین "هدف اصلی" از ارائه قطعه از اسناد اولیه (تصمیم / قرارداد / قانون دولتی / پروژه آمایش سرزمین).
3. اعمال اصل تخصص (lex specialis): اگر کد خاصی در طبقه بندی کننده برای پرونده شما وجود دارد، آن را انتخاب کنید. برای زیرساخت بازارهای عمده فروشی کشاورزی، طبقه بندی کننده مستقیما کد 01.12 را شامل می شود.
4. بررسی انطباق با مستندات شهرسازی (منطقه عملکردی/طرح پهنه بندی/طرح جامع). این امر به ویژه هنگامی که قطعه زمین در یک منطقه پرجمعیت واقع شده است مهم است. اگر منطقه عملکردی "زیرساخت کشاورزی-تدارکات/تولید/انبار/بازار" باشد، کد 01.12 غیرقابل انکار است.
5. تعیین ماهیت قانونی زیربنای واقع در داخل قطعه. مشخص کنید که پروژه / شی در واقع یک بازار عمده فروشی کشاورزی است، نه یک مرکز خرید خرده فروشی. قوی ترین نشانگرها: 1) وضعیت بازار عمده فروشی کشاورزی که طبق قانون اعطا شده است (دستور نهاد مجاز + گواهی)، در صورتی که قبلاً اخذ شده یا به طور همزمان اخذ شده باشد. 2) قوانین عملیات / مدل کسب و کار (جریان تجارت عمده فروشی، محصولات کشاورزی، لجستیک، کاهش ضرر، "زیرساخت بازار کشاورزی" به عنوان یک مجموعه). اگر زیرساخت بازار عمده فروشی کشاورزی (جریان کالا + تدارکات + خدمات برای تولید کننده/خریدار) غالب باشد، توصیه می شود از کد 01.12 استفاده شود. اگر تجارت تجاری غالب باشد (فروشگاهها/غرفهها بدون عملکرد «بازار» کشاورزی خاص)، کد 03.07 (یا کد 03.10 در نسخه قبلی طبقهبندی کننده) غالب است.
کدهای 01.12 و 03.07 (قبلاً 03.10) "تغییرهای مشابه" هدف کاربری زمین نیستند، بلکه کدهای رژیم های قانونی مختلف هستند زیرا 01.12 مستقیماً در مجموعه زمین های کشاورزی قرار دارد، در حالی که 03.10 اشیاء زیرساخت عمومی/تجاری را توصیف می کند.
چرا زمین های بازارهای کشاورزی عمده فروشی باید کد 01.12 تخصیص داده شود و خطرات طبقه بندی این گونه قطعات به عنوان زمین های ساخت و ساز عمومی وجود دارد.
اولاً، یک نشانه مستقیم در کد زمین اوکراین وجود دارد: زیرساخت بازارهای عمده فروشی کشاورزی جزء زمین های کشاورزی است. ماده 22 قانون زمین اوکراین مستقیماً شامل زیرساخت های بازارهای عمده فروشی کشاورزی در اهدافی است که زمین های کشاورزی برای آنها ارائه می شود. بنابراین، اگر شی اساساً یک "بازار کشاورزی عمده فروشی" باشد، مبنای صحیح استفاده از زمین، زمین های کشاورزی است، نه ساخت و ساز عمومی.
ثانیاً، طرح کاربری و پهنه بندی زمین (LUZP) کد ویژه و باریک 01.12 را ارائه می دهد که بر کد عمومی "بازار" 03.07 (قبل از 03.10) اولویت دارد.
ثالثاً اولویت استفاده از اراضی کشاورزی برای مصارف کشاورزی. قانون اراضی اوکراین اولویت زمین های مناسب برای کشاورزی را تعیین می کند و هنگام تخصیص آنها برای "مصارف کشاورزی" احتیاط را رعایت می کند. اگر بازار عمده فروشی کشاورزی از نظر عملکرد بخشی از زنجیره تولید کشاورزی باشد (لجستیک/ذخیره/فرآوری اولیه و غیره)، پس تبدیل چنین زمین هایی به ساخت و ساز عمومی با اختصاص کد 03.07 (قبل از 03.10) به عنوان حذف غیرموجه از زمین های کشاورزی، مغایر با مواد 22، 23 قانون زمین اوکراین به نظر می رسد.
چهارم، اعمال کد 03.07 (03.10 قبلی) مستلزم رعایت دقیق الزامات شهرسازی است. بدین ترتیب از اراضی مسکونی و عمومی مطابق با طرح کلی و سایر اسناد شهرسازی استفاده می شود. برای توطئههای خارج از مناطق پرجمعیت، این اغلب به این معنی است که بدون مبنای برنامهریزی مناسب و توجیه عملکردی، مقامات/سازمانهای نظارتی مشروعیت چنین کاربری «شهری» را زیر سؤال میبرند.
یک توضیح مهم: نسخه فعلی ماده 38 قانون زمین اوکراین مفهوم زمین های مسکونی و عمومی را به طور عملکردی، بدون پیوند مستقیم "فقط در مناطق پرجمعیت" فرموله می کند. با این حال، اگر انتقال یک قطعه زمین به یک بازار عمده فروشی کشاورزی قبل از 17.06.2020 (قبل از اصلاحات در ماده 38 قانون زمین اوکراین) اتفاق افتاده باشد، طبقه بندی آن قطعه به عنوان ساخت و ساز عمومی غیرممکن است.
هیچ منع قانونی برای مکان یابی زمین با نوع کاربری 01.12 "برای قرار دادن زیرساخت برای بازارهای کشاورزی عمده فروشی" در مناطق پرجمعیت وجود ندارد - به شرط رعایت الزامات برای هدف عملکردی قلمرو (اسناد برنامه ریزی شهری) و تعیین مناسب کاربری زمین. قانون اوکراین "درباره بازارهای کشاورزی عمده فروشی" تصریح می کند که مکان های زیرساخت های کشاورزی توسط نهاد مرکزی مجاز "در قلمرو مربوطه" بر اساس مصلحت اقتصادی (بدون رزرو "فقط در خارج از مناطق پرجمعیت") تعیین می شود.
به همین ترتیب، هیچ منع قانونی کلی برای اختصاص کد 03.07 فقط به قطعات زمین در مناطق پرجمعیت وجود ندارد. از سال 2020، تعریف اراضی مسکونی و عمومی در کد زمین اوکراین منحصراً به مناطق پرجمعیت گره خورده نیست، بلکه از طریق استفاده کاربردی (جایگزینی ساختمان های مسکونی، ساختمان ها و سازه های عمومی و غیره) توصیف شده است.
نتیجه گیری
وجود یک رژیم قانونی ویژه برای بازارهای عمده فروشی کشاورزی مشکل اصلی را از بین نمی برد - پراکندگی مقررات قانونی زمین، که باعث ایجاد "رقابت" کدهای کاربری زمین و در نتیجه افزایش تضاد و خطرات نظارتی برای مشاغل کشاورزی می شود.
در عین حال، با توجه به منطق قانونی تشریح شده در بالا، افزایش حفاظت از زمین های کشاورزی و قصد دولت برای اطمینان از استفاده از آنها در درجه اول برای اهداف کشاورزی، بازارهای عمده فروشی کشاورزی طبق روال تعیین شده در قانون، زمین هایی را با هدف ویژه، یعنی برای قرار دادن زیرساخت ها برای بازارهای عمده فروشی کشاورزی، به دست می آورند. بنابراین می توان به قطعات مربوطه در این مورد کد کاربری 01.12 را به عنوان تنها ممکن و مطابق با کد کاربری واقعی اختصاص داد.
در بعد عملی، تعیین کد کاربری «صحیح» زمین باید به اسناد اولیه تشکیل قطعه، عملکرد غالب واقعی زیرساخت و محدودیتهای برنامهریزی شهری (مناطق عملکردی) تکیه کند تا بر علائم رسمی اشیاء منفرد (غرفهها، اماکن تجاری) که فقط عناصر زیرساخت پیچیده بازار عمدهفروشی کشاورزی هستند. بررسی کیفی حقوقی اسناد هنگام رسمی کردن حقوق زمین برای یک بازار عمده فروشی کشاورزی، جنبه های کلیدی را تضمین می کند - قابل پیش بینی بودن اجرای پروژه زیرساخت، حفاظت از سرمایه گذاری، و به حداقل رساندن خطرات اختلافات حقوقی و پیگرد قانونی اجرای قانون.
